Wichtig für die Immobilienfinanzierung der Beleihungswert

Der Beleihungswert spielt unter anderem im Rahmen der Immobilienfinanzierung eine essentielle Rolle. Wird die Beleihungswertermittlung nicht korrekt vorgenommen, drohen im Zweifel erhebliche finanzielle Nachteile.

Der Beleihungswert gibt die Summe an, zu welcher eine Immobilie beliehen werden kann. In der Regel richtet sich die Höhe nach dem Erlös, den der Eigentümer bei Veräußerung des Objektes zu erwarten hat. Dieser Wert muss auch dann noch erreicht werden, wenn der Verkauf erst in ferner Zukunft geplant ist. Somit muss die Beleihungswertermittlung auch langfristigen Marktentwicklungen standhalten können und etwa 30 Jahre lang Bestand haben. Grundsätzlich entscheidet die Beleihungswertermittlung darüber, in welcher Höhe die Immobilie als Sicherheit genutzt werden kann. Das Hypothekenbankgesetz spricht hierbei von “unter vorsichtiger Schätzung langfristig zu erzielender Wert”. Da diese Definition viel Interpretationsspielraum zulässt, hat jede Bank inzwischen ganz eigene Grundsätze für die Beleihungswertermittlung geschaffen. Diese müssen vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen genehmigt werden.

Beleihungswert – So hoch ist die Beleihungsgrenze

Aus dem Beleihungswert leitet die Bank anschließend die Beleihungsgrenze ab. Diese ist schließlich für die Höhe der Kreditvergabe ausschlaggebend. Zahlreiche Banken neigen allerdings dazu, ein viel zu hohes Sicherheitspuffer gegen mögliche Kreditausfälle einzukalkulieren und den Beleihungswert insgesamt viel zu niedrig anzusetzen. Hierdurch entstehen Ihnen signifikante finanzielle Einbußen, da der Wert Ihrer Immobilie durch die Wertermittlung der Banken nicht korrekt ermittelt wurde. In der Folge erhalten Sie von Ihrer Bank ein geringeres Darlehen, als Ihnen eigentlich zustehen würde. Bei vielen Banken liegt die Beleihungsgrenze gerade mal bei 80% des Beleihungswertes. Andere Kreditinstitute, allen voran die Hypothekenbanken, setzen nicht selten lediglich 60% an. Bei einer zu niedrigen Beleihungswertermittlung würde das mögliche Darlehen noch zusätzlich um etliche tausend Euro differieren. Die Bank könnte von Ihnen weitere Sicherheiten verlangen, obwohl Ihre Immobilie diesem Aspekt eigentlich bereits Genüge tut. Je nachdem wie hoch die Beleihungswertermittlung und schließlich die Beleihungsgrenze ausfällt, müssen Sie einen mehr oder weniger hohen Eigenkapitalanteil erbringen. Wird der Wert Ihrer Immobilie demnach von der Bank in hohem Maße unterschätzt, müssen Sie ein höheres Liquiditätspolster bereithalten. Viele Banken nehmen die Beleihungswertermittlung ohne Beauftragung eines Gutachters vor, da sie die Kosten des Sachverständigen scheuen.

Mehrere Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswert

Ferner greift die Kreditwirtschaft im Rahmen ihrer Beurteilung bei Ein- und Zweifamilienhäuser auf das sogenannte Sachwertverfahren zurück. Der Wert der Immobilie wird hierbei auf der Grundlage des Bodenwerts sowie der Bauwerts errechnet. Während der Bodenwert relativ unproblematisch ermittelt werden kann, lässt sich der Bauwert nicht so einfach beziffern. Banken nutzen hierbei oftmals ein Indexverfahren, bei welchem die Baukosten – leider nicht selten zu niedrig – hochgerechnet werden. Oder das Kreditinstitut bedient sich eines ungünstigen Abschlagverfahrens, bei welchem die geschätzten Baukosten um einen Sicherheitsabschlag von 10% bis 30% reduziert werden. Das Sachwertverfahren ist demnach insbesondere auch deshalb relativ realitätsfern, da das Ergebnis vor allem von der Wahl der richtigen Marktanpassungsfaktoren für den Beleihungswert abhängt.

Aus den genannten Gründen kommt einer professionellen Beleihungswertermittlung eine außerordentlich wichtige Bedeutung zu. Diesem Anspruch kann ausschließlich ein kompetenter und erfahrener Immobiliengutachter auf zuverlässige Art und Weise gerecht werden. Die Gutachterkosten rücken im Vergleich zu den möglichen Kostennachteilen in den Hintergrund. Im Rahmen einer ganzheitlichen Beratung erfolgt die Beleihungswertermittlung für den Beleihungswert durch uns stets unparteiisch, unabhängig und gewissenhaft. Auf der Grundlage des erstellten Gutachtens erlangen Sie eine vielversprechende Verhandlungsbasis gegenüber Ihrer Bank. Legen auch Sie die Ermittlung des Beleihungswert in vertrauensvolle Hände!